Regulatorisk

Slik blir boliglånsforskriften overflødig

Boliglånsforskriften er et virkemiddel staten bruker for å dempe prisoppgangen i boligmarkedet og hindre at folk låner for mye penger. Det beste virkemiddelet har myndighetene selv, men bruker det ikke godt nok. 

Politikere og departementsansatte ser ut til å være strålende fornøyd med hvordan boliglånsforskriften virker. Som daværende finansminister Siv Jensen fastslo i november i fjor:

“Boliglånsforskriften virker etter hensikten, og boligmarkedet er i bedre balanse.” 

Smak litt på ordet “boliglånsforskrift” før du leser videre.

Vi har faktisk en egen forskrift fastsatt av Finansdepartementet som bestemmer hvor mye du får lov til å låne når du vil kjøpe bolig. Den inneholder detaljerte regler for blant annet hvor stor andel av kjøpesummen bankene får lov til å låne deg hvis du vil kjøpe bolig, hvor stor gjeld du kan ha i forhold til din inntekt og hva som skal til for at du kan slippe å betale avdrag. Riktignok er det innebygget en såkalt fleksibilitetskvote som skal gjøre at bankene fortsatt kan utøve godt bankhåndverk, men denne utgjør kun en liten andel av utlånene.

I 2020 er vi faktisk der at enkle, standariserte formler fastsatt av myndighetene har erstattet godt bankhåndtverk og avgjør om bankene skal kunne gi tommelen opp for lånesøknader. I en tid med enormt fokus på innovasjon og digitalisering er dette så gammeldags at det nesten ikke er til å tro.

Hva ønsker myndighetene?

Jeg skal ikke her begi meg inn på en diskusjon om hvorvidt boliglånsforskriften fungerer, men heller se på hvorfor boligprisene har steget såpass mye og gjeldsoppbyggingen blitt så stor at myndighetene ser behovet for forskriften, og hva som kan være en bedre løsning. 

En næringslivsleder jeg kjenner stiller alltid et enkelt men som regel veldig riktig spørsmål:

Hva skal til?

For meg er svaret veldig enkelt.

Situasjonen de siste årene har vært at etterspørselen etter boliger faktisk er større enn tilbudet, og da stiger prisene. Dette er ikke annerledes med boliger enn det er med andre produkter i et marked med fri prisfastsettelse.

Boliglånsforskriften skal bidra til å redusere etterspørselen etter boliger og dermed til at prisene og gjeldsoppbyggingen blir lavere enn den ellers ville ha vært. All erfaring tilsier at det er svært vanskelig å treffe godt når man forsøker å lage regler som skal påvirke kjøpersiden.

Å påvirke tilbudssiden for boligmarkedet vil være langt mer effektivt. En viktig flaskehals mange eiendomsutviklere opplever, er den tiden det tar å få på plass alle nødvendige reguleringer. Den prosessen kan lett ta en del år, inneholder en del risikoelementer og krever mye kapital. Ved å sørge for mer effektiv og forutsigbar behandling av søknader fra eiendomsutviklere, vil det komme flere nye boliger til salgs.

Vanskelige prosesser

La oss se litt nærmere på noen av utfordringene eiendomsutviklere har.

Plan- og bygningslovens regler er i utgangspunktet like for alle kommuner og alle eiendomsprosjekter, men praktiseres ikke nødvendigvis likt. To søknader om tilsynelatende like byggeprosjekter kan få svært ulik respons i ulike kommuner, men faktisk også innad i samme kommune. Ofte oppstår det uenighet mellom utbygger og kommune om hvordan kommunale krav og vedtak står seg i forhold til plan- og bygningsloven. Dessverre hører det ifølge Senter for eiendomsfag til sjeldenhetene at en utbygger tør å utfordre beslutninger det hersker tvil ved, selv om konsekvensene for prosjektet kan være betydelige. Årsaken til det er frykt for at kommunen kan bli negativt innstilt til utbyggeren og at det derfor vil kunne gi negative langsiktige konsekvenser.

Som følge av dette blir en del prosjekter dyrere enn de ellers ville ha blitt, og noen prosjekter blir ikke blir realisert. Dette bidrar til høyere kvadratmeterpriser, reduserer den samfunnsøkonomiske nytten og skaper også økt gjeldsbyrde forutsatt at utbyggerne viderefører merkostnadene til kundene.

Dette må til:

Nå kan ting være i ferd med å endres, Regjeringen har lagt konkrete planer for å forbedre regelverket og praktiseringen av det. Blant annet er det foreslått å unnta flere tiltak fra kravet om søknadsplikt i plan- og bygningsloven. Disse endringene skal blant annet bidra til å klargjøre regelverket og sikre forutsigbarhet og lik praktisering. I dette ligger det en erkjennelse på høyeste politiske nivå av at ting ikke fungerer godt nok, og da er man et godt stykke på vei. Greier de å oppfylle målene i Granavolden-plattformen vil også søknadsprosessene for profesjonelle eiendomsutviklere bli enklere og mer effektive og forutsigbare, noe som vil redusere kostnadene og øke tilbudet av nye boliger.

I så fall vil tilbudssiden i boligmarkedet fungere bedre enn i dag, og det vil bli mer balanse mellom tilbud og etterspørsel. Da bør tiden være inne for å droppe boliglånsforskriften og igjen la bankene drive med bankhåndtverk. Bankene bør tross alt være bedre enn statsansatte til å vurdere hvem som vil greie å betale tilbake lånet, så kan staten fokusere på å drive mest mulig effektiv og god saksbehandling i byggesaker og unngå at lang og uforutsigbar saksbehandling bidrar til økte boligpriser og gjeldsoppbygging.