Boligpriser

Skaper myndighetene en boligboble?

Etter finanskrisen i 2007-2008 vedtok myndighetene på EØS-nivå strenge kapitaldekningsregler for å styre bankenes utlån. Reglene skulle bidra til å hindre at banker går konkurs i neste finanskrise.

Norge har valgt å ha de strengeste kapitaldekningskravene i hele EØS og de norske bankenes kapitaldekning økte fra under 4% i 2012 til 16,1% ved utgangen av første halvår 2019. Norske banker er nå blant de mest solide i Europa. Det er vel og bra, men reglene kan ha bidratt til å presse boligprisene kunstig mye opp.

De siste årene har gjelden hos norske husholdninger økt og det har vært spekulert i om vi er på vei mot en boligprisboble som snart vil sprekke. I et forsøk på å redusere risikoen for det, la regjeringen sommeren 2015 frem en ny strategi for boligmarkedet. Blant annet ble det innført en boliglånsforskrift som stiller krav til hvor mye egenkapital kjøperne må ha, avdragsbetaling, kundens betjeningsevne og gjeld i forhold til inntekt.

Hvorfor steg boligprisene så mye?

Det er selvsagt mange grunner til det. Men når alt kommer til alt, er også boligprisene en funksjon av tilbud og etterspørsel.

Det bør ikke være overraskende at etterspørselen økte når myndighetene innførte kapitaldekningsregler som favoriserte kjøp av egen bolig. Reglene ble utformet slik at det var langt mer lønnsomt for bankene å låne ut mer penger til kjøp av bolig enn å finansiere små og mellomstore bedrifter. Modeller avler som kjent adferd; og finansmarkedet er ikke forskjellig fra andre markeder på det området. Med økt etterspørsel stiger som kjent prisene.

Slik jeg ser det, er kapitaldekningsreglene en av årsakene til at boligprisene har steget så mye som de faktisk har gjort.

Boliglånsforskriften skal stagge bankenes iver etter å låne ut penger til kjøp av bolig. Erfaringen så langt er at tiltaket har virket. Så gjenstår det å se hvordan effekten blir om noen år – det er en krevende oppgave å skulle styre prisutviklingen gjennom forskrifter. Kanskje er det ingen dum idé å fokusere sterkere på tilbudssiden ved å legge forholdene bedre til rette for de som vil bygge boliger?